Da circa un anno è possibile imbattersi in internet nelle foto di Felix Macherez, giovane francese giramondo, che tornato a Parigi ha deciso di fotografare alcuni amici nei loro appartamenti. Nulla di particolare fino a qui, se non che gli appartamenti in questione sono le diffusissime chambre de bonne e i cosiddetti studio, appartamentini che partono da 9 metri quadri (è infatti il requisito minimo richiesto dalla municipalité affinché gli appartamenti siano ritenuti abitabili, in alternativa devono avere un volume minimo pari a ben 20 metri cubi), in cui è possibile cucinare ai fornelli direttamente dal letto, o farsi una doccia in sala da pranzo. 

Una sistemazione di questo tipo è diffusissima non solo a Parigi: in generale le grandi città, ad esempio Londra e Milano, presentano un mercato immobiliare che, per quanto riguarda soprattutto la zona del centro città, non si allontana troppo da queste misure.

Il fenomeno, che nel tempo ha portato milioni di cittadini a vivere in ambienti sempre più piccoli, accatastati come in un alveare, è conosciuto come spopolamento. La definizione del fenomeno, secondo l’enciclopedia Treccani, è la seguente: “Forte diminuzione della quantità di popolazione di una regione. È il risultato dell’abbandono volontario o forzoso di determinate zone da parte delle popolazioni ivi insediate; può essere totale oppure interessare una sola parte della popolazione; può essere repentino oppure effetto di flussi continui e prolungati di abbandoni”.

Dal nord al sud Europa i trasferimenti massivi dalle zone rurali alla città sono diffusissimi (il cosiddetto inurbamento) e lasciano alle loro spalle un numero sempre crescente di zone semi deserte, o destinate, nel migliore dei casi, a diventarlo nel giro di qualche anno.

Il fenomeno, che ha iniziato a manifestarsi su larga scala intorno alla metà del 20esimo secolo, ha varie radici storico sociali, difficili da enumerare esaustivamente: ma un’inversione di tendenza naturale è ben improbabile. Al giorno d’oggi in particolare le città più grandi (che spesso coincidono con le capitali europee) attirano cittadini da tutte le periferie del continente, alla ricerca di uno stipendio più alto, opportunità migliori, maggior servizi, ambiente culturale variegato ecc.. Tanto che i dati ormai segnalano che, se nel 1950 solo un cittadino europeo su due (più o meno, il 50.5% della popolazione) abitava in una città, ora invece sono praticamente tre su quattro, il 72% nel 2014. E le previsioni dicono che la percentuale arriverà all'80% entro il 2050, forse già dopo il 2030.

Questa ondata di migrazione interna (alla quale si aggiunge l’immigrazione dagli altri Stati) causa non pochi problemi al tessuto urbano metropolitano europeo. Nei grandi centri urbani si incontrano varie difficoltà: dal trovare alloggio (come abbiamo visto qui sopra), sia per indisponibilità che per prezzi troppo elevati; ad un più alto tasso di inquinamento; a maggiori diseguaglianze sociali; a problemi di trasporto ecc. Ed infatti, secondo un sondaggio dell’Eurostat, ripreso da un articolo del Washington Post di questo settembre 2016, risulta che gli europei che vivono nelle grandi città (con una percentuale più alta per i parigini, romani e madrileni) sono, a causa di tutto questo, i più infelici.

In controtendenza interviene però un altro fenomeno: quello dell’amenity migration, migrazione verso luoghi ameni. È dal secolo scorso che una piccola percentuale della popolazione fa scelte di vita di nicchia e alternative, decidendo di lasciare la città per trasferirsi in paesi semideserti, circondati dalla natura e dall’aria pulita. Certo, sempre che ci sia accessibilità, sia fisica che telematica.

Al fine di favorire questa minore tendenza e, in generale, un ritorno al ripopolamento omogeneo del territorio, l’Unione europea e l’Italia hanno sviluppato numerosi progetti per “ri/portare” la popolazione nelle aree rurali e nei paesini abbandonati: uno di questi è il progetto a sostegno alle imprese Philoxenia. Finanziato principalmente dal programma di cooperazione territoriale transnazionale MED («Mediterraneo»), Philoxenia ha offerto agli imprenditori una combinazione di sovvenzioni e prestiti per l‘avvio di imprese in cinque aree rurali di Grecia, Italia, Cipro, Slovenia e Malta. Con un budget di quasi 2 milioni di euro, ha sostenuto 90 nuove imprese, tra cui una scuola di lingue, una società legata al mondo dell’energia rinnovabile e uno studio di architetti specializzati in rinnovo di vecchi edifici.

Sempre muovendosi sul campo dei programmi mirati a incitare il ripopolamento di certe zone trascurate, arriviamo al progetto delle case ad 1 euro, progetto portabandiera di alcuni piccoli angoli italiani dove si vantano spazi ancora a misura d’uomo.

Nel territorio sardo, massimo esempio di una vita più sostenibile e sana (l’OMS ha recentemente pubblicato i dati di una ricerca a livello globale circa l’inquinamento atmosferico, da cui si evince che la Sardegna è la regione italiana con l’aria meno inquinata), ci sono due centri che partecipano al progetto. Il primo è Ollolai, piccolo comune della Barbagia i cui primi insediamenti risalgono al 4000 a.C., dove la prima casa ad 1 euro è stata venduta nella prima metà di quest’anno. Le case, che  vengono vendute tramite bando pubblico dal Comune, sono tutte situate nel centro storico e sono cedute gratuitamente dai vecchi proprietari ai Comuni affinché nuovi inquilini, italiani o stranieri, o anche società interessate ad investire, vadano ad Ollolai per rianimare nel paese. Il primo acquirente è stato un 65enne di Calasetta innamorato della Barbagia. Dopo l’acquisto della casa ha dovuto avviare la ristrutturazione della stessa (è il requisito richiesto da tutti i comuni che partecipano all’iniziativa per poter accedere alla procedura di aquisto).

Oltre alla Sardegna, simili progetti sono stati avviati in Abruzzo, Puglia e Sicilia, dove il paesino di Salemi è stato l’apripista italiano del progetto, proseguito poi, sempre in Sicilia, con il paese di Gangi che ha ottenuto un enorme successo con la messa in vendita di un centinaio di immobili.

Molti anche i turisti interessati, perché l’idea di acquistare una casa nel Belpaese, ad 1 euro (e spese di ristrutturazione, che si aggirano comunque tra i 20 e i 50 mila massimi) fa gola agli amanti dell’Italia. Soprattutto nel caso del piccolo comune di Nulvi, il più vicino al mare tra tutti quelli interessati dal progetto. Nulvi, paesino vicino a Sassari nel nord Sardegna, situato a “ben” 15 minuti dal mare, vicino a un centro nuragico ed ex capitale del regno aragonese, mette in vendita 5 abitazioni storiche a chiunque voglia ristrutturarle, permettendo così, a chi voglia avere una casa di proprietà, come residenza principale o casa vacanze, o a chi voglia avviare delle piccole imprese turistiche, anche di giovare alla rinascita economica dell’intera zona.

Per poter usufruire di questa opportunità le regole generali da rispettare sono le medesime per tutto il territorio nazionale:

a)    prevedere un progetto di ristrutturazione e valorizzazione della struttura da avviare entro i 365 giorni successivi all’acquisto;

b)   partecipare al bando pubblico di vendita;

c)    pagare al Comune il prezzo simbolico di 1 euro;

d)   concludere con il Comune di riferimento una una polizza fideiussoria di 5mila euro della durata di tre anni, che verrà rimborsata alla scadenza;

e)    accollarsi le varie spese notarili, tra cui quelle di registrazione, di volture e dell’accatastamento;

f)     impegnarsi ad avviare le ristrutturazioni nel giro di due mesi dall’ottenimento di tutti i permessi richiesti per l’avvio dei lavori.

Infine, ulteriori regole particolari possono essere richieste dai singoli comuni partecipanti all’iniziativa: per queste si rimanda alla lettura dei singoli relativi bandi.

L’unico punto che può suscitare dei dubbi è relativo all’onere delle ristrutturazioni, che potrebbe scoraggiare gli investitori meno abbienti, ma grazie alle legge di stabilità 2016, sono state prolungate fino al 31 dicembre 2016 le agevolazioni per la ristrutturazione edilizia e energetica, che rendono meno gravosa questa spesa (che in ogni caso non supera mai un preventivo di 50mila euro per abitazione).

Nel dettaglio si tratta di detrazioni fiscali parificabili a una percentuale del:

a)    65% delle spese effettuate, dal 4 agosto 2013 al 31 dicembre 2016, per interventi di adozione di misure antisismiche su costruzioni ad uso d’abitazione principale o ad attività produttive che si trovano in zone sismiche ad alta pericolosità;

b)   36% dell’ imposta Irpef per ristrutturazioni edilizie ed energetiche, e in particolare, per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2016, la detrazione sale al 50%;

c)    50% su una spesa massima di 10mila euro, spesa che si sia effettuata tra il 6 giugno 2013 e il 31 dicembre 2016, per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ (invece è richiesta per i forni la sola classe A), finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione (ovvero il c.d. Bonus Mobili).

Infine, a tutte questi sgravi fiscali va unita l’agevolazione per l’acquisto della prima casa che abbassa le imposte dovute qualora si rispettino le seguenti condizioni:

a)    non possesso, nello stesso Comune di riferimento, di altro immobile idoneo ad essere adibito ad abitazione (neppure in comunione con il coniuge);

b)    non titolarità di diritti di uso, usufrutto, abitazione su altro immobile nel medesimo Comune;

c)    non titolarità, di altro immobile su tutto il territorio nazionale, per il quale si sia già fruito delle agevolazioni;

d)   residenza nel Comune di riferimento al momento dell’acquisto della casa o comunque da stabilirsi nei 18 mesi successivi, o obbligo di stabilirvi la propria attività;

e)    infine, l’immobile acquistato non deve essere considerato “di lusso” secondo le classificazioni catastali (quindi sono esclusi gli immobili di categoria catastale A1, A8, e A9).

In conclusione, sia per i giovani pronti a lasciare il nido materno, che per le coppie con pochi soldi alla ricerca della loro prima casa, o per i turisti che vogliono una casa vacanze nel Belpaese, o ancora, per gli imprenditori interessati ad avviare una nuova attività, o semplicemente per chi è stanco di vivere in 9 metri quadri al centro di una caotica metropoli, il 2016 è l’anno giusto in cui rinunciare ad un caffè e andare a vivere nel proprio angolo ameno di paradiso.

Per lo Studio Legale Internazionale

GIAMBRONE LAW

Dott.ssa Angela Falqui

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