È stato solamente sfiorato dalla crisi il mercato immobiliare di lusso, concentrato oltre che nelle città di Roma e Milano anche in alcune mete italiane famose come: il lago di Como, Cortina d’Ampezzo, Sestriere, la Costa Smeralda, Santa Margherita Ligure e le Cinque Terre, le colline toscane e altre mete importanti.

L’investitore tipo è prevalentemente russo, cinese e arabo, oltre agli investitori di lunga data inglesi e francesi.

Sempre più imponenti sono gli investimenti arabi in Italia. In particolar modo quelli qatarioti che si sono guadagnati gli onori delle cronache per le importanti operazioni immobiliari effettuate in Costa Smeralda e a Porta Nuova a Milano. Sempre più sono gli arabi che investono i loro capitali nel mercato delle abitazioni di lusso in Sardegna.

Per una comprensione generale di come avviene una compravendita immobiliare è necessario individuare quali siano i soggetti in essa coinvolti.

Alcuni di questi sono meramente facoltativi anche se nella prassi sono figure sempre presenti (come l’agente immobiliare e l’avvocato), altri invece sono necessari (come il notaio e chiaramente il venditore ed il compratore).

L’Agente immobiliare può essere in Italia sia un “mediatore” sia un mandatario. Nel primo caso la provvigione dello stesso deve essere liquidata da entrambe le parti della compravendita (ovvero compratore e venditore). Il principale compito dell’agente è quello di facilitare la transazione ed i contatti tra le parti. Nel caso in cui l’agente agisca come mandatario del compratore, la commissione verrà liquidata solo da quest’ultimo e l’agente agirà solo negli interessi esclusivi del proprio cliente.

Un’altra figura importante è rappresentata dall’Avvocato che assiste il cliente nel proprio diretto interesse in tutta la fase di acquisto e/o vendita. Soprattutto nel caso in cui sia uno straniero ad acquistare un immobile in Italia, la figura professionale dell’Avvocato diventa necessaria per la comprensione della normativa e per la consapevolezza di ciò che si sta sottoscrivendo, oltre che per la predisposizione di tutta la debita documentazione e per la redazione del contratto preliminare.

In generale l’acquisizione di immobili in Italia può avvenire per via diretta, cioè tramite l’intestazione della proprietà alla persona fisica acquirente; qualora questa sia coniugata ed il regime patrimoniale d’opzione sia la comunione degli acquisti, l’immobile sarà cointestato ad entrambi i coniugi. Resta comunque percorribile la scelta di intestare l’immobile a figli (anche minorenni), piuttosto che a terzi, posto naturalmente che essi accettino.

Si evidenzia che gli investitori/compratori stranieri sono tenuti ad acquisire il Codice Fiscale italiano, agevolmente ottenibile tramite apposita richiesta presso gli Uffici Consolari dell’Ambasciata d’Italia competente in base al Paese d’origine.

Per quanto riguarda le persone giuridiche, invece, queste devono rivolgersi direttamente all’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate italiano.

Esiste, dunque, la possibilità di acquistare immobili in Italia da parte di queste ultime siano esse di diritto italiano o straniero, di nuova costituzione oppure già esistenti. Nel caso in cui, tuttavia, la società intestataria sia straniera, al fine di rendere valida l’operazione sarà necessario che questa sia registrata nel Belpaese.

Una volta operata la scelta dell’immobile da acquistare, al fine di trasferire la proprietà del bene immobile oggetto della compravendita, è indispensabile la redazione di un atto pubblico da parte di un Notaio, cui l’acquirente dovrà corrispondere un onorario variabile (di norma il 2 – 3 % del prezzo finale dell’immobile a cui dovrà aggiungersi l’I.V.A.).

NB l’ausilio del Notaio è essenziale e verifica la certezza e la validità della compravendita effettuata.

Altro elemento essenziale di ogni compravendita immobiliare è il contratto preliminare, noto anche semplicemente come compromesso, che non determina ancora il trasferimento della titolarità del bene, bensì fa sorgere in capo alle parti del contratto l’obbligo di vendere e, contestualmente, di acquistare il bene oggetto del contratto. Normalmente tale documento viene redatto da un avvocato. Questo contratto fissa il prezzo in modo definitivo e definisce, altresì, il versamento di una caparra confirmatoria, ossia una somma variabile dal 10 al 30 % del prezzo del bene, da versarsi a titolo di garanzia: qualora l’acquirente, per qualsivoglia motivo, non si attenesse ai termini e alle condizioni dedotte nel contratto preliminare, perderebbe le somme già versate ed il venditore potrebbe liberamente rescindere dal contratto; tali somme, qualora le trattative andassero a buon fine, verranno defalcate dal prezzo finale del bene. Qualora, al contrario, fosse il venditore a non attenersi alle condizioni fissate nel contratto preliminare, sarà lui a dover restituire il doppio della cifra precedentemente versata dal promesso acquirente a titolo di caparra.

È possibile, invece della caparra confirmatoria, procedere al versamento di un altro genere di caparra, detta penitenziale, secondo la quale ambedue potranno recedere dal contratto preliminare, rispettivamente perdendo od obbligandosi a ripetere la somma versata o ricevuta in sede di contratto preliminare.

Da notare è che in seguito alle recenti riforme legislative anti – corruzione e anti – riciclaggio, è impossibile versare sia il prezzo che la caparra in contanti, ma sarà necessario ad substantiam allegare all’atto notarile, sia in sede di contratto preliminare che in sede di rogito, gli assegni bancari per le relative somme.

Particolarmente importante nel contratto preliminare è la determinazione del prezzo, in quanto quello ivi indicato sarà lo stesso che verrà in seguito sottoposto a tassazione e rappresenterà, da un lato, il parametro di calcolo dell’I.V.A, dall’altro quello per l’eventuale concessione di mutuo bancario.

Il contratto preliminare deve essere registrato alla Conservatoria dei Registri immobiliari, presso le Agenzie del Territorio, in seguito al pagamento delle dovute imposte di registro, per renderlo conoscibile e, di conseguenza, opponibile ai terzi.

Ulteriore adempimento, auspicabile da parte dell’acquirente di un immobile in Italia, è quello di assicurarsi che il bene sia destinato all’uso abitativo, cioè che sia corredato di certificato di abitabilità, rilasciato dalle Autorità sanitarie competenti.

L’immobile deve inoltre essere accatastato, cioè essere registrato presso i registri istituiti al Catasto degli immobili urbani; qualora non lo sia già, è necessario richiedere al Comune in cui si trova l’immobile il certificato di abitabilità.

In seguito al contratto preliminare, è necessario che un notaio rediga un Atto pubblico di compravendita, di modo che la proprietà sia validamente trasferita dal venditore all’acquirente; sarà cura del notaio trascrivere l’atto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

L’atto notarile è indispensabile, come già anticipato, per la validità della compravendita, in mancanza dello stesso il contratto è nullo ed inopponibile ai terzi; inoltre quest’ultimo verificherà che l’immobile sia gravato o meno di pesi quali ipoteche o servitù.

Il notaio è, al contempo, pubblico ufficiale e professionista, quindi è possibile per l’acquirente scegliere un notaio di fiducia, nel Distretto notarile dove è sito il bene. Al termine della stesura, deve essere data lettura dell’atto alle parti e, qualora una di queste non comprenda l’italiano (lingua in cui l’atto deve essere redatto), è necessario la presenza di un interprete autorizzato, che renda comprensibile l’esatto contenuto dell’atto.

A seguito del passaggio di titolarità del bene è fatto obbligo al nuovo proprietario effettuare altri ulteriori adempimenti, tra cui la comunicazione di cessione di fabbricato ai fini dei necessari controlli antiterrorismo alla Questura della Repubblica competente per territorio, la comunicazione al Comune delle caratteristiche dell’immobile acquistato, onde determinare la tassa di smaltimento rifiuti ;  parimenti è necessario eseguire la voltura delle utenze domestiche, quali acqua, elettricità e gas presso le Società concessionarie di tali servizi pubblici e la comunicazione (qualora si tratti di immobile in condominio) all’Amministratore dello stabile, dell’avvenuto ingresso nella titolarità del diritto di proprietà.

Inoltre meriterebbe un apposito articolo la materia fiscale relativa all’acquisto e alla vendita degli immobili in Italia, ma per questioni di spazio questo argomento non può essere approfondito in questa sede.

Come è facilmente comprensibile, l’investimento immobiliare può risultare complesso per lo straniero (spesso anche per il cittadino italiano) che voglia orientarsi in tal senso. Come già anticipato, l’ausilio di un legale è meramente facoltativo, resta tuttavia fortemente auspicabile  l’intervento di questa figura per una maggior tutela dei propri diritti ed interessi.

Avv. Giorgio Bianco

Studio Legale Internazionale Giambrone Law

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